Nuevas relaciones entre propietarios y arrendatarios comerciales implican nuevas obligaciones, sanciones y ventajas que se explicaron en el foro
A salón lleno se realizó el foro sobre la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercialen el auditorio de la Contraloría del Estado Aragua, organizado por El Periodiquito, TRV y Auténtica 107.5 FM, gracias a una alianza institucional para brindar mayor claridad sobre este ordenamiento legal que no deroga la previa Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sino que la desaplica en los artículos en los que queden en conflicto, mientras será la anterior, aún vigente en casos de omisiones, como sucede con las oficinas.
Muy complacidos por la iniciativa resultaron los entusiasmados asistentes, quienes felicitaron la iniciativa emprendida por este grupo de medios de comunicación, mientras solicitaron una nueva edición del foro.
El mismo contó con las ponencias del Dr. Jesús Blanco Gil, exDirector de Inquilinato de la Alcaldía de Girardot y actual asesor en esta materia en los municipios Girardot y Sucre del estado Aragua, y del Dr. Gilberto Reyes Kinzlet, especialista en Derecho Mercantil, asesor de medios y locutor.
Contratos y desalojo
Gil Blanco explicó que ahora el contrato se debe incluir valor y características del inmueble, las obligaciones que deben cumplir arrendatario y propietario, así como la modalidad del cálculodel canon de arrendamiento que eligieron de mutuo acuerdo, bien sea fijo, variable o mixto.
Entre las nuevas características legales, está el derecho de preferencia, que posee el arrendatario al vencimiento del contrato. Con la excepción del cambio de rubro comercial a explotar, en la que será el propietario quien decida si continúa o cambia de inquilino.
La ley no es específica en muchos casos, reveló Gil Blanco, con algunos vacíos o lagunas, como la prórroga del contrato. En un caso puntual, no establece por cuánto tiempo será en caso de contratos de cinco años.
Estas faltas se profundizan sobre la metodología para el cálculo del avalúo del inmueble según el método de costos de reposición, asumiendo además que el ente regulador siempre será la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), aunque la ley no lo dice taxativamente. Sin embargo, permite el mutuo acuerdo para los cálculos de avalúo, canon de arrendamiento y costo de reposición, para lo cual las diferencias serían atendidas por la SUNDDE, mediante juicio oral (con demanda escrita).
Causal de desalojo
Otra de las innovaciones es la tipificación de causal de desalojo del impago de dos meses de condominio o gastos comunes, así como el de dos cánones de arrendamiento. Lo mismo si el inquilino cede el arrendamiento a un tercero o si subarrienda.
Aplicación práctica
El Dr. Reyes Kinzlet ahondó en ejemplos para explicar la aplicación práctica de la Ley de Arrendamiento Comercial.El primero a resaltar es que se considera el alquiler de un inmueble comercial como una actividad económica, lo que implica que los propietarios deberán ingresar al Registro Único de Personas que Desarrollan Actividades Económicas (RUPDAE), cumplir con las nuevas obligaciones de certificación del contrato, cobrar impuesto y ser agente de retención del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera Tributaria (Seniat).
Asimismo, coincidió con Blanco Gil en las lagunas legales, que no proporciona especificaciones sobre el uso mixto de inmuebles para vivienda y locales comerciales. “No podemos estar de espalda a la ley, pero se pueden introducir escritos a la SUNDEE”, para saber si el avalúo debe incluir toda la propiedad o sólo los locales comerciales.
Lo mismo recomienda Reyes en caso de diferir de la resolución con respecto al valor del inmueble. Para ello se puede realizar un recurso de nulidad de acto administrativo de efectos particulares ante los tribunales.Sobre el juicio oral, recomienda a propietarios recolectar medios de prueba, como facturas, contrato y recibos, para demostrar que un local comercial que posteriormente es usado como vivienda por el arrendatario, o de forma mixta, no fue concebido de tal forma.
Responsabilidad solidaria
Aquella costumbre de relegar la relación con el arrendatario a una administradora, para ahorrarse tiempo, trámites y posibles sanciones, queda anulado con el concepto de “responsabilidad solidaria”, que implica que si hay fraude, estafa, daño patrimonial o alguna acción en perjuicio del inquilino, tanto propietario como intermediario pueden ser demandados, incluso ambos.
Jeanfreddy Gutiérrez Torres jgutierrez@elperiodiquito.com
Fotos: Mario Guzmán
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